List of the most popular hashtags for theme #ДВИЖ_НА_НЕДВИЖКЕ

Ценный конечный продукт ⠀ Набор инструментов сохранения и приумножения капитала в форме устойчивого пассивного дохода на уровне 10...30% годовых при минимальных рисках.⠀ Образующий фактор: операции с недвижимостью Екатеринбурга. ⠀ 1. Доверительное управление.⠀ ▪️Запрос клиента: приумножить максимальными темпами.⠀ ▪️Условия:⠀ Клиент передает в управление денежные средства (депозит) по договору (срок от 1 года), по окончании отчетного периода получает доход (см. ниже), по истечении срока договора - доход и возврат внесенного депозита в полном объеме;⠀ Структура доходности:⠀ - гарантированная часть 10% годовых;⠀ - премиальные дивиденды, % которых зависит от размера депозита и фактической эффективности управления (листай карусель);⠀ ❗️Суммарная доходность 10...30% годовых. ⠀ 2. Инвестиционное сопровождение.⠀ ▪️Запрос клиента: сохранить и приумножить.⠀ ▪️Условия:⠀ Заключение договора;⠀ Организация полного цикла мероприятий:⠀ - подбор объекта недвижимости (ОН), обеспечивающего максимальную доходность (см. ниже);⠀ - проведение процедуры приобретения и оформления ОН в собственность клиента (вход);⠀ - проведение улучшений, повышающих доходность ОН;⠀ - эффективное управление ОН, раскрывающее его потенциал доходности;⠀ - проведение процедуры продажи/обмена ОН (выход).⠀ Структура доходности:⠀ - дисконт относительно рыночной цены ОН при покупке 5...20%;⠀ - естественный рост стоимости ОН во времени 3...8% годовых;⠀ - арендные платежи 7...13% годовых;⠀ - наценка относительно рыночной цены при продаже 3...5%.⠀ ❗️Суммарная средняя доходность 10...15% годовых. ⠀ 3. Консалтинг по вопросу приобретения ОН, имеющего наивысший инвестиционный потенциал. ⠀ ⠀ #ЦКП_FELIXINVEST

+10 к ловкости ⠀ Вчера была заключена очень выгодная сделка в пользу клиента в рамках продукта «Инвестиционное сопровождение». Но обо всем по порядку) ⠀ Запрос клиента:⠀ - сохранить капитал в форме надежного актива, обеспечивающего доходность выше банковского вклада;⠀ - инвестиционный горизонт (срок владения активом) не менее 5 лет;⠀ - не выйти за рамки выделенного бюджета; ⠀ На протяжении трех недель велась работа по поиску подходящего ОН. Фильтр отбора моей автоматизированной системы прошли 2 достойных варианта - неплохой дисконт относительно рынка, хороший прогноз по росту стоимости во времени...⠀ Но совершенно случайно (предложение о продаже еще не было выставлено на рынок) в моем поле зрения появился «пыльный бриллиант» !⠀ 1кк, квадрат улиц Ленина-Луначарского-Шевченко-Восточная, состояние объективно ниже среднего, а в нагрузку обременение доли и напряженные отношения между собственниками.⠀ Так получилось, что цена, названная продавцом, оказалась ниже рыночной стоимости, рассчитанной по моей системе. Но продавец не подозревал о том, что он недооценил свою квартиру)) В дополнение к этому, в ходе торга получилось добиться дополнительной скидки на основании юридической нагрузки (обременение) и износа. ⠀ Суммарный размер дисконта относительно рынка составил 10%. И это на открытом рынке, а не на аукционе! ⠀ За счет запланированных мероприятий по улучшению (перепланировка + ремонт), повышающих современность и функциональность пространства, размер арендной ставки будет увеличен на 15...17%, может и на 20%, надо тестировать. Доходность инвестиций в улучшения, согласно расчету и смете, составляет 11% годовых. ⠀ Чистая эксплуатационная прибыль (от сдачи в аренду) на вложенные средства ожидается на уровне 9,2...9,4% годовых при простое 7%. ⠀ Минимальный естественный прирост стоимости данного ОН за 5 лет, согласно моему прогнозу, составит не менее 10%. ⠀ Далее в карусели... ⠀ ⠀ #движ_на_недвижке #инвестиции_изнутри #кейсы_FELIXINVEST

Разбор вопроса ликвидности рынка вторичной жилой недвижимости Екатеринбурга. ⠀ Исследование проводилось на выборке объемом ~110000. График сглаженной функции (зависимость количества сделок от количества дней) см. в карусели. ⠀ Статистика показывает, что ~60% объема предложения реализуется в течение первых двух месяцев. Распределение сделок следующее: ~27% объема предложения приходится на первый месяц, ~33% на второй. ⠀ Первый месяц представляет для меня как инвестора интерес в части приобретения.⠀ Все сделки, состоявшиеся в течение первого месяца, можно разделить на «сделки с дисконтом» и «сделки по рынку». Естественно, «сделки с дисконтом» располагаются ближе к 0 (левая граница), а «сделки по рынку» ближе к 30 (31) (правая граница).⠀ Доля недооцененных ОН представляет собой «плавающую» величину, но можно утверждать, что, по крайней мере, ~35% лежат в заветной зоне дисконта. ⠀ Второй месяц представляет для меня как инвестора интерес в части продажи.⠀ Преобладающая часть сделок, состоявшихся в течение второго месяца представляет собой «сделки по рынку». ⠀ На основании этой информации я оцениваю риск ликвидности. Если в общих словах: даже при пессимистичном сценарии вероятность НЕ продать ОН по рыночной цене в течение трех месяцев не превышает 30%. ⠀ ⠀ #движ_на_недвижке #инвестиции_изнутри #лаборатория_выгоды

Индикатор дефолта ч.2 ⠀ Я решил писать здесь не только ответы на вопросы, но и сами вопросы на стадии до момента их решения, и в предыдущем посте изложил свой взгляд на хронологию событий ипотечного кризиса в США в 2008г. Это была предыстория вопроса: как оценить степень близости к ипотечному кризису? ⠀ Нужен индикатор дефолта.⠀ Понимаю, что это тянет на полноценную исследовательскую работу, возложенную на отдел ЦБ или другого финансового института, но все же... ⠀ Уже сейчас я владею методами оценки динамики спроса/предложения, умею выявлять различие между рыночной ценой и стоимостью ОН.⠀ Это уже более чем половина дела, и я предполагаю, что данных средств будет достаточно для расчета степени напряженности. ⠀ Чтобы вычислить именно близость к необратимому кризису, необходима актуальная и достоверная информация об объемах выданных ипотечных кредитов. А это уже закрытая информация и масштаб государства... ⠀ Итог: хочу адаптировать имеющиеся аналитические средства своей системы для решения важной и интересной задачи - оценка напряженности конструкции «банки-население» под нагрузкой ипотечного кредитования. Это будет еще одним значимым фактором для принятия инвестиционных решений. ⠀ ⠀ #движ_на_недвижке #инвестиции_изнутри #лаборатория_выгоды

Инструмент предсказания будущего (один из). ⠀ Главная идея: зная на 10 лет вперед динамику численности аудитории платежеспособного населения и распределение по долям на отдельные возрастные группы, можно предсказывать тенденции спроса. ⠀ Масштаб исследования - РФ. ⠀ На первом графике (листай карусель) - динамика рождаемости с 1974г по 2017г (данные Росстата), млн чел.⠀ На втором графике - динамика численности двух возрастных групп «26...30 лет» и «36...40 лет», млн чел. ⠀ Некоторые выводы:⠀ - смещение ориентира бизнеса на потребности зрелой категории населения;⠀ - устойчивый спрос на жилье, соответствующее потребностям семейных людей;⠀ - целевая аудитория с запросом «сохранить и приумножить капитал». ⠀ P.S. Раскрываю только небольшую часть результатов исследования для демонстрации общей идеи. ⠀ ⠀ #лаборатория_выгоды #движ_на_недвижке #инвестиции_изнутри

Индикатор дефолта ч.1 ⠀ В одном из предыдущих постов я писал про увеличение объема просроченного долга по ипотекам. Не очертания ли это проекции ипотечного кризиса США в 2008? ⠀ На мой взгляд, причиной того кризиса стало превышение объема ипотечных кредитов стоимости заложенной под эти кредиты недвижимости. ⠀ Хронология была такая:⠀ 1. Рынок недвижимости в фазе роста, естественное укрепление конъюнктуры, одни регионы развиваются быстрее, другие медленнее, третьи не развиваются - стандартная ситуация.⠀ 2. В развивающихся регионах население активно берет ипотеку, приезжая на рабочие места (в Америке люди легки на подъем в плане переезда + низкий % ипотеки).⠀ 3. Спрос на недвижимость высокий, темпы роста цены увеличиваются. Пока все в порядке.⠀ 4. В свою очередь, банки, почувствовав спрос на свой продукт (кредиты), стимулируют население, смягчая критерии одобрения и делая первоначальный взнос минимальным (5-10%).⠀ 5. Люди берут по несколько ипотек, покупая дома для сдачи в аренду семьям, приезжающим в развивающийся регион. Цена на недвижку раздувается.⠀ 6. Подключаются регионы без развития. Берут доступные ипотеки, улучшая жилищные условия. Цена сдвигается с мертвой точки.⠀ 7. Доходит до того, что суммы кредитов, рассчитанные по раздутой рыночной цене недвижимости, находящейся в залоге, существенно превышают реальную стоимость этой недвижимости.⠀ Если заемщик не сможет выполнять свои обязательства по кредиту, то, даже изъяв у него залог, банк не сможет продать его, покрыв сумму кредита и проценты просрочки, если «розовый туман» рассеется.⠀ 8. В дополнение ко всему, на рынке ценных бумаг появляются спекулятивные производные финансовые инструменты 2-го и 3-го уровня, призванные эксплуатировать восходящий тренд.⠀ 9. Рынок недвижимости перенасыщается. Предложение превышает спрос. Рынок труда не обеспечивает столько рабочих мест, чтобы заполнить арендаторами купленные предприимчивыми гражданами дома. Динамика цены разворачивается. ⠀ Далее в карусели...

Пример сделки в рамках продукта «Проектное финансирование - дельта доход». ⠀ Я купил ОН по цене 4 млн при рыночной цене 4,4 млн (дисконт 9,1%) с привлечением заемных средств частных инвесторов Пети и Васи.⠀ Доли финансирования:⠀ Я - 0,5 млн (12,5%);⠀ Петя - 3,1 млн (77,5%);⠀ Вася - 0,4 млн (10%). ⠀ Через 3,5 месяца я продал этот ОН за 4,4 млн. Прибыль в размере 0,4 млн соответствует доходности 34,5% годовых на общие вложенные 4 млн.⠀ В соответствии с «Матрицей доходности...» (листай карусель) Петя получает прибыль в размере 17,35% годовых на свои 3,1 млн = 0,157 млн, а Вася 13,68% годовых на свои 0,4 млн = 0,016 млн, я - оставшиеся 0,227 млн, часть которых пойдет на вознаграждение членам моей команды, задействованным в сделке, операционные расходы и налоги. ⠀ Итог: за 3,5 месяца деньги Пети зарабатывают Пете 157000 руб, деньги Васи зарабатывают Васе 16000 руб, мои деньги зарабатывают мне 21500 руб, я зарабатываю себе некоторый доход за вычетом всех расходов. ⠀ ⠀ #над_пропастью_маржи #движ_на_недвижке

кУпить или кОпить? ⠀ Ежегодный рост индекса потребительских цен (ИПЦ) за последние три года возьмем ~5%. Инфляция всегда выше ИПЦ, поэтому смело накидываем еще 2% - имеем уровень инфляции ~7% годовых.⠀ Топовые банковские вклады предлагают ставку ~7,5% годовых при сроках выше полугода. ⠀ Итого, лучшее, что может предложить банк, это +/- безубыточность. ⠀ Населению не норм. ⠀ Банковский вклад - население дает банку деньги в аренду. Если ставки низкие, значит банкам не очень-то и нужны деньги населения. Правильно, ведь они могут получить деньги бесплатно - очередной «тираж» из гос.типографии. Этими же напечатанными деньгами банки выплатят % населению по вкладам. Станок крутится - кредиты мутятся. Населению надо возвращать кредиты -> еще больше работать -> развитие экономики. ⠀ Банкам и государству норм. ⠀ Если ставки низкие, а деньги обесцениваются, значит население будет тратить деньги, а не копить. И правда, какой смысл тянуть с покупкой, если прирост денег на вкладе равен приросту цены товара, причем индексация зарплат отстает от инфляции. Если население тратит, значит экономика подпитывается. ⠀ Государству норм. ⠀ Есть еще много разных экономических взаимосвязей процентной ставки и всего остального, но если и государству и банкам, в целом, норм, то ставка не станет выше. ⠀ Выводы:⠀ 1. Если деньги размещены на вкладе, это не значит, что они защищены от инфляции.⠀ 2. Если стоимость денег падает, значит деньги не актив, а пассив. Имеет смысл конвертировать их в актив, стоимость которого со временем растет. ⠀ Недвижимость - тот самый актив. ⠀ ⠀ #движ_на_недвижке #инвестиции_изнутри #БудниИнвестора

Дополнительный инструмент монетизации ⠀ С самого начала проекта в моих планах было создание аналитического бюро в составе инфест.фонда, которое помимо своей основной задачи - информационной подготовки для принятия инвестиционных решений - осуществляет рассылку упакованной статистики прикладного характера по подписке. И, правда, почему нет?) Есть регулярно пополняемая база статистики по отрасли, есть знания и методы как преобразовать эти данные в набор значимых показателей, и, главное, есть спрос на эту информационную услугу. ⠀ За прошедший месяц я особенно прочувствовал этот спрос) Сейчас дописываю ТЗ на создание спец. софта, который будет формировать всю необходимую отчетность по установленной форме (упаковка) в автоматическом режиме. ⠀ Целевой клиент - профессиональные участники рынка недвижимости (риэлторские агентства, девелоперы); ⠀ Запрос клиента: выход на новый уровнь эффективности, повышение производительности за счет снижения трудозатрат; ⠀ Услуга 1 Ежедневная рассылка подборки актуальных предложений по итогу прошедшего дня с применением следующих вычислительных опций: - сортировка по дате;⠀ - в разрезах различных категорий (тип, сектор, сегмент и тд): продажа/аренда; жилая/коммерческая; первичка/вторичка, офисы/торговля/услуги/склады; 1к/2к/3к/4+к;⠀ - величина отклонения от средней цены по сегменту, сектору, местоположению и тд;⠀ - вероятность состоявшегося спроса в течение заданного периода; ⠀ Клиент получает сразу в одном месте все актуальные объявления, структурированные по дате, категориям, может моментально оценить привлекательность каждого объекта, выбрать и взять в работу наиболее приоритетные, выстроить наиболее эффективную стратегию работы под конкретный объект. ⠀ Продолжение в карусели... ⠀ ⠀ #ЦКП_FELIXINVEST #лаборатория_выгоды #движ_на_недвижке